Stroy-Resurs.com
+7 (812) 441-33-21 (многоканальный)
8-921-956-63-23
8-911-998-00-80

Зачем остеклять балконы?

С недавних пор массовое остекление лоджий и балконов в жилых многоквартирных домах вызвало у коммунальных, пожарных и санитарных служб массу проблем, связанных с их эксплуатацией. Этот факт объясняется тем, что в процессе остекления фасад здания теряет свой первоначальный презентабельный внешний вид, блокируются предусмотренные нормативными документами запасные пути эвакуации, в результате чего при возникновении аварийной ситуации ограничивается доступ спасателей или пожарных служб. Более того, при непрофессиональном остеклении существует вероятность падения элементов конструкции.
Теперь рассмотрим эту проблему, но с другой стороны: как ее видят жильцы этого дома, социальный статус которых на протяжении последних нескольких лет существенно изменился. Еще десять лет назад основная масса жильцов дома состояла из квартиросъемщиков, а владельцев кооперативных квартир было значительно меньше. В те времена частной собственностью владел только тот, кто имел свой дом, а жильцы многоквартирных домов имели статус обычных квартиросъемщиков, которые не могли распоряжаться по своему усмотрению государственным имуществом. Они имели право только на проживание в таких квартирах, а вот продать ее квартиросъемщики уже не могли. Со временем ситуация кардинально изменилась – теперь в помещениях проживают в основном владельцы приватизированных квартир или приобретенных на первичном или вторичном рынке. По закону они являются собственниками жилья не зависимо от того приобретена была их квартира или получена бесплатно от государства, а затем приватизирована.
Все права, касающиеся частной собственности, регламентируются Гражданским Кодексом Российской Федерации. В этом законе говорится о том, что собственность включает в себя право не только владеть каким-либо имуществом, а и пользоваться им. Согласно Кодексу владелец собственности имеет право распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению, при этом, не нарушая законов. В статье 288 действующего Кодекса РФ можно прочесть обо всех правах на собственность более подробно и точно, а именно: собственник может владеть и распоряжаться принадлежащей ему квартирой по назначению, жилые помещения, предназначенные для этих целей, могут использоваться владельцем для его проживания и членов семьи. Это значит, что собственник жилья имеет законные основания пользоваться им по своему усмотрению.
Изучая вопрос о правах собственника необходимо обратить внимание на тот факт, что владельцу квартиры в многоэтажном здании помимо его помещения принадлежит некоторая часть общего имущества дома. Это факт подтверждают статьи 289 и 290 Кодекса РФ, в которых говорится о следующем: владельцам квартир многоэтажного дома на правах общей долевой собственности принадлежат несущие конструкции дома, а также смежные общие помещения. Более того, они владеют правами на использование механического, технического, электрического и другого оборудования внутри своего жилого помещения и за его пределами, которое обслуживает несколько квартир.
Изучив законодательство России теперь можно предположить, что балкон или лоджия является неотъемлемой частью недвижимого имущества, перешедшего собственнику в результате договора купли-продажи или иных условий. Ранее уже говорилось, что владелец имеет полное право использовать и распоряжаться жилым помещением, как и всеми неотъемлемыми его частями по своему усмотрению согласно общепринятому назначению. Поэтому достаточно сложно поспорить с фактом, что остекленная лоджия в холодных климатических условиях России больше пригодна для создания комфортного проживания, чем неостекленная.
Хотелось бы отметить еще такой момент: в договорах купли-продажи, как и в технической документации (техпаспорте) в общую площадь квартиры входит 50% от общей площади лоджии, а это говорит о том, что при покупке жилья будущий собственник оплачивает за лоджию как за жилое помещение. Этот факт дает владельцу жилья полное право распоряжаться лоджией по своему усмотрению как частной собственностью даже в том случае, если по проекту дома она является эвакуационным выходом или другим важным объектом. В связи с тем, что лоджия включена в общую площадь квартиры, в соответствии с законом, владелец может использовать ее для проживания. Исходя из этого, можно сделать такой вывод: собственник лоджии имеет значительно больше законных оснований для остекления лоджии, чем те службы, которые хотят запретить ему это сделать.
Во времена Советского Союза действовал Жилищный кодекс РСФСР, который был утвержден в 1983 году, хотя частную собственность государство тогда еще не признавало, тем не менее, этим законом регламентировались права граждан, связанные с приобретением жилых помещений в домах муниципального и государственного фонда. Согласно Статье 10 Кодекса РСФСР каждый имел право владеть на правах личной собственности жилыми домами и квартирами.
Таким образом, законодательной базой даже в советские времена, хоть и с некоторыми оговорками, но призвались права собственников, о чем свидетельствует бюллетень «ОД» №11, выпущенный в 1988 году. По всей вероятности, благодаря тому, что Гражданский Кодекс России защищает права собственников, коммунальные службы не могут добиться законно обоснованных запретов на остекление балконов или лоджий. А это значит, что владельцы квартир, распоряжаясь своим имуществом в соответствии с назначением, действуют в рамках закона о частной собственности.

Как известно, этот больной вопрос стоит между строителями, жильцами, жилыми фондами и пожарными инспекциями, БТИ и риелторами уже не первый десяток лет. Причин тому несколько, и главная из них – несогласованность законодательных документов по этой теме для каждого исполнительного органа.

В это время позиция жильцов однозначно клонится к остеклению летних балконов , террас и лоджий,на практике решение этого вопроса производится с помощью установки современных оконных систем, – например, летних алюминиевых либо более теплых металлопластиковых. Таким образом собственник квартиры не только герметизирует балкон, но и утепляет его. Также важным показателем является повышение уровня шумоизоляции в этом теперь уже помещении и прилегающей комнате. Но главным плюсом в глазах жильца становится возможность защитить площадь балкона от осадков, что позволяет использовать балкон как кладовую. Некоторые, правда, умудряются незаконно расширить отапливаемую площадь комнаты, убрав перегородку между комнатой и лоджией, что вытекает во множество минусов – от требования теплосети и жилищно-коммунального фонда оплачивать площадь остекленного балкона, до включения площади балкона в общую площадь квартиры при покупке. Но об этом позже.

Рассмотрим законодательную базу по этому вопросу

Документы, регламентирующие строительные требования, заложены в пожарном и жилом СНиПах. Так, сегодня СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» в приложении В указывает, что площади квартир и иные технические характеристики, определяемые с целью статистики и прочих задач БТИ, определяются правилами, установленными в “Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации”. Пожарный СНиП 21-01-97 требует от проекта жилого секционного дома, превышающего по высоте 15 метров, присутствия дополнительного для каждой квартиры аварийного (обратите внимание на термин) выхода. Очевидно, эвакуационный выход, который был необходим согласно СНиПу И-4-79 «Естественное и искусственное освещение», пунктам 1.25 и 1.29, – это совершенно другое понятие. Что же касается этих пунктов, то в них написано устраивать дополнительные эвакуационные выходы в квартирах жилых домов до 9 этажей и выше. Фактически, если ваш дом превышает 5 этажей, это требование уже можно отнести к вам. Точнее, там написано устраивать балконы и лоджии с противопожарным простенком (или зоной укрытия во время пожара при ожидании пожарной машины) шириной от 1.2м и более либо от 1.6м между окнами, выходящими на балкон. Если у вас здание коридорного типа – проектировщику необходимо устраивать дополнительный открытый балкон в торце коридора на наружные металлические лестницы третьего типа, проходящие вдоль линии балконов по высоте вплоть до 2 этажа сверху, согласно СНиПу по жилым зданиям. Согласно ему же, запрещено устраивать остекление балконов и лоджий, которые использованы в качестве перехода через воздушное пространство в конструкциях незадымляемых лестничных клеток, ведущее в смежную секцию. Так же запрещается остеклять балконы, на которых проходят пожарные вертикальные лестницы сверху вниз по этажам, и такие, остекление которых приведет к недопустимому уменьшению естественного освещения. Это все касается зданий в 25 этажей и ниже. Данные выписки из норм акцентируются только при проектировании и строительстве нового жилого дома, а также реконструкции и капитальном ремонте здания в целом. Основные понятия, согласно жилому СНиПу следующие:

  • Балконом называется выступающая относительно вертикальной грани стены площадка, огражденная по нормам либо остекленная,
  • Лоджией называется открытое пространство, имеющее статус помещения, которое либо пристроено, либо встроено в конструкцию стены, ограждено сплошными ограждающими стенами с трех сторон ( либо в редком случае с двух – для углового положения) и имеет определенную глубину, уровень естественной освещенности для примыкающего помещения, может быть остекленной либо нет.
  • Террасой называют открытую площадку, огражденную по периметру, либо пристроенную, либо расположенную на кровле здания. Возможно имеет покрытие и несколько выходов из примыкающих комнат.
  • Веранда – это застекленное, со всех сторон огражденное неотапливаемое помещение, которое либо встроено, либо пристроено к основному зданию и не имеет ограничений по габаритным размерам.

Вопросы эксплуатации в описанных проектных нормах фактически не затронуты. Это провоцирует нас исследовать вопрос в нормативах БТИ. “Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации” раскрывают новые нюансы вопроса. Для начала общую площадь квартир БТИ определяет как сумму всех площадей входящих в состав квартиры помещений, встроенной мебели, а также лоджий и балконов, иных летних террас либо веранд , не отапливаемых кладовых. Подсчитываются они с индивидуальными для каждого вида коэффициентами: лоджия – 0,5, балкон либо терраса- 0,3, веранда и кладовая без отопления – 1,0. Пунктом ранее, мы прочитаем (3.36), что площадь( без всяких прилагательных) квартиры для жилого дома- это сумма площадей жилых и хозяйственных комнат без учета лоджии, веранды, балкона, террасы, кладовых без отопления и входного тамбура. К подсобным внутренним пространствам в данном случае относят кухню, коридор, ванную, санузел, встроенную мебель, кладовку, а также площадь внутренней лестницы в многоуровневой квартире. Далее написано, что общая площадь и площадь квартиры – равнозначные определения, как для СНиПа по жилым зданиям, так и для данной инструкции. В итоге мы получаем опять же отсутствие запретов на остекление. Зато на основании этого строится определение площади от оценщиков и органов теплосети при купле-продаже и оплате отопления квартиры, которая в этом случае теоретически якобы входит в общую площадь, будь она организована жильцом из лоджии в жилую часть комнаты, что далеко не всегда осуществлено по факту.

Есть еще один законодательный документ, проясняющий вопрос с другой точки зрения. Это Гражданский кодекс Российской Федерации, в котором есть 18 раздел о правах собственности и иных вещных правах. Существует также статья 293 о прекращении прав собственности на содержимое бесхозяйственным образом жилое помещение. В них мы находим, что прекращение прав на законном основании происходит в том случае, если хозяин или собственник жилых площадей использует их не по назначению ( к вопросу реорганизации в часть жилой комнаты ) либо регулярно и систематически действует против законных прав соседей, бесхозяйственно обращается с квартирой, что ведет к ее преждевременному износу и разрушению конструкций. Процедура состоит из нескольких этапов, первые из которых – предупреждения и административные меры, исходящие от органов местного самоуправления, требования устранить разрушения и восстановить помещения в определенный срок. После предупреждений при повторных действиях владельца, ведущих к былому результату, методом судебного разбирательства рассматривается и принимается решение о продаже квартиры на публичных торгах с выплатой владельцу вырученных средств за исключением расходов на ремонт по судебному предписанию. Очевидно, нужно разрушить квартиру, спалить ее и не ремонтировать, но никак не остеклить балкон для таких жестких мер наказания. То есть угрозы эту тему так же необоснованы.

Анализируя всю приведенную законодательную базу по теме остекления балконов и лоджий, становится понятно, почему любой судебный иск на этой почве с обвинением жильца в незаконности остекления открытых площадок квартиры завершается заключением суда о нарушении прав собственника квартиры со стороны исполнительных служб. Так же вытекает неправомерное включение площади балкона в общую площадь квартиры при покупке либо последующем начислении оплаты услуг отопительной системы. Последнее правонарушение производится повсеместно и достигает масштабов, измеряемых в сотнях миллионов рублей и достигает миллиарда. Что говорить об оплате отопления лишних метров после покупки такой квартиры? Однако реорганизация системы потребовала бы не только согласования законопроектов между собой, но и череду судебных разбирательств по вопросам возмещения жильцам незаконно изъятых средств. Как мы понимаем, корректное решение вопроса еще предстоит разработать в ближайшем будущем. Ясно одно – необходимость остекления открытых балконов и лоджий эмпирически обоснована и требует срочного прояснения ситуации. Так же обстоит дело с определением единого алгоритма расчета общей площади жилья.