Зачем остеклять балконы и лоджии

С недавних пор массовое остекление лоджий и балконов в жилых многоквартирных домах вызвало у коммунальных, пожарных и санитарных служб массу проблем, связанных с их эксплуатацией. Этот факт объясняется тем, что в процессе остекления фасад здания теряет свой первоначальный презентабельный внешний вид, блокируются предусмотренные нормативными документами запасные пути эвакуации, в результате чего при возникновении аварийной ситуации ограничивается доступ спасателей или пожарных служб. Более того, при непрофессиональном остеклении существует вероятность падения элементов конструкции.
Теперь рассмотрим эту проблему, но с другой стороны: как ее видят жильцы этого дома, социальный статус которых на протяжении последних нескольких лет существенно изменился. Еще десять лет назад основная масса жильцов дома состояла из квартиросъемщиков, а владельцев кооперативных квартир было значительно меньше. В те времена частной собственностью владел только тот, кто имел свой дом, а жильцы многоквартирных домов имели статус обычных квартиросъемщиков, которые не могли распоряжаться по своему усмотрению государственным имуществом. Они имели право только на проживание в таких квартирах, а вот продать ее квартиросъемщики уже не могли. Со временем ситуация кардинально изменилась – теперь в помещениях проживают в основном владельцы приватизированных квартир или приобретенных на первичном или вторичном рынке. По закону они являются собственниками жилья не зависимо от того приобретена была их квартира или получена бесплатно от государства, а затем приватизирована.
Все права, касающиеся частной собственности, регламентируются Гражданским Кодексом Российской Федерации. В этом законе говорится о том, что собственность включает в себя право не только владеть каким-либо имуществом, а и пользоваться им. Согласно Кодексу владелец собственности имеет право распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению, при этом, не нарушая законов. В статье 288 действующего Кодекса РФ можно прочесть обо всех правах на собственность более подробно и точно, а именно: собственник может владеть и распоряжаться принадлежащей ему квартирой по назначению, жилые помещения, предназначенные для этих целей, могут использоваться владельцем для его проживания и членов семьи. Это значит, что собственник жилья имеет законные основания пользоваться им по своему усмотрению.
Изучая вопрос о правах собственника необходимо обратить внимание на тот факт, что владельцу квартиры в многоэтажном здании помимо его помещения принадлежит некоторая часть общего имущества дома. Это факт подтверждают статьи 289 и 290 Кодекса РФ, в которых говорится о следующем: владельцам квартир многоэтажного дома на правах общей долевой собственности принадлежат несущие конструкции дома, а также смежные общие помещения. Более того, они владеют правами на использование механического, технического, электрического и другого оборудования внутри своего жилого помещения и за его пределами, которое обслуживает несколько квартир.
Изучив законодательство России теперь можно предположить, что балкон или лоджия является неотъемлемой частью недвижимого имущества, перешедшего собственнику в результате договора купли-продажи или иных условий. Ранее уже говорилось, что владелец имеет полное право использовать и распоряжаться жилым помещением, как и всеми неотъемлемыми его частями по своему усмотрению согласно общепринятому назначению. Поэтому достаточно сложно поспорить с фактом, что остекленная лоджия в холодных климатических условиях России больше пригодна для создания комфортного проживания, чем неостекленная.
Хотелось бы отметить еще такой момент: в договорах купли-продажи, как и в технической документации (техпаспорте) в общую площадь квартиры входит 50% от общей площади лоджии, а это говорит о том, что при покупке жилья будущий собственник оплачивает за лоджию как за жилое помещение. Этот факт дает владельцу жилья полное право распоряжаться лоджией по своему усмотрению как частной собственностью даже в том случае, если по проекту дома она является эвакуационным выходом или другим важным объектом. В связи с тем, что лоджия включена в общую площадь квартиры, в соответствии с законом, владелец может использовать ее для проживания. Исходя из этого, можно сделать такой вывод: собственник лоджии имеет значительно больше законных оснований для остекления лоджии, чем те службы, которые хотят запретить ему это сделать.
Во времена Советского Союза действовал Жилищный кодекс РСФСР, который был утвержден в 1983 году, хотя частную собственность государство тогда еще не признавало, тем не менее, этим законом регламентировались права граждан, связанные с приобретением жилых помещений в домах муниципального и государственного фонда. Согласно Статье 10 Кодекса РСФСР каждый имел право владеть на правах личной собственности жилыми домами и квартирами.
Таким образом, законодательной базой даже в советские времена, хоть и с некоторыми оговорками, но призвались права собственников, о чем свидетельствует бюллетень «ОД» №11, выпущенный в 1988 году. По всей вероятности, благодаря тому, что Гражданский Кодекс России защищает права собственников, коммунальные службы не могут добиться законно обоснованных запретов на остекление балконов или лоджий. А это значит, что владельцы квартир, распоряжаясь своим имуществом в соответствии с назначением, действуют в рамках закона о частной собственности.